Préparer une expertise successorale
Par Saint-Yves Farraudière, expert évaluateur certifié CFEI n° 2024/1634
Publié le — mis à jour le
Ce qu’il faut réunir, ce qui se passe pendant la visite, et les erreurs qui coûtent cher aux héritiers.
Dans une succession, la valeur d’un bien s’apprécie au jour du décès. Réunissez d’abord le titre de propriété, le relevé cadastral, le dernier avis de taxe foncière et l’acte de décès : le reste peut être reconstitué. La mission tient en quatre étapes — premier échange, visite d’une à deux heures, analyse, remise du rapport sous 8 à 10 jours en général. Les deux erreurs les plus coûteuses sont de déclarer une valeur volontairement basse, et de négocier entre héritiers avant d’avoir une valeur.
Perdre un proche impose des démarches que personne n’a préparées. Parmi elles, une question revient toujours : que vaut le bien, et sur quelle base le déclarer ? Ce guide répond de manière pratique, sans jargon. Il ne remplace ni votre notaire ni un examen de votre dossier, mais il vous fera gagner du temps — et vous évitera les erreurs les plus fréquentes.
1. Les documents à réunir
Plus le dossier est complet, plus l’évaluation est précise et rapide. Rien n’est bloquant : nous faisons avec ce qui existe, mais chaque pièce manquante élargit la marge d’incertitude.
Sur la propriété
- Le titre de propriété (acte notarié d’acquisition ou attestation de propriété)
- Le relevé de propriété et l’extrait de plan cadastral (disponibles au service urbanisme de votre commune)
- Le dernier avis de taxe foncière
- L’acte de décès, qui fixe la date à laquelle la valeur doit être appréciée
Sur le bien lui-même
- Les plans, s’ils existent, même anciens ou incomplets
- Le permis de construire, la déclaration préalable et les certificats de conformité
- Les diagnostics techniques déjà réalisés (DPE, amiante, termites, électricité)
- Les factures de travaux importants des dernières années
- Les devis en cours, s’il existe des désordres connus
Si le bien est en copropriété
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales
- Le montant des charges annuelles et les travaux votés non encore appelés
Si le bien est loué
- Le bail en cours et ses avenants
- Le montant du loyer et des charges récupérables, l’historique des impayés éventuels
Vous ne trouvez pas tout ? C’est le cas le plus fréquent, notamment sur les biens familiaux anciens. Une partie de ces pièces peut être reconstituée : votre notaire en obtient certaines, et le service urbanisme de votre commune délivre les autres.
2. Comment se déroule la mission
- 1Premier échange, par téléphone. Vous exposez la situation, le bien et le motif. J’annonce un devis forfaitaire, sans engagement.
- 2La visite. Comptez une à deux heures selon le bien. Relevé des surfaces, examen de l’état, des équipements et des désordres, reportage photographique, observation de l’environnement immédiat.
- 3L’analyse. Recherche des références de marché comparables à la date du décès, vérification des contraintes d’urbanisme, application de plusieurs méthodes d’évaluation et croisement des résultats.
- 4La remise du rapport. Sous 8 à 10 jours en général. Le document vous est remis et commenté : vous devez comprendre le raisonnement, pas seulement lire un chiffre.
3. Cinq erreurs à éviter
Déclarer une valeur volontairement basse
L’économie immédiate se retourne deux fois : redressement fiscal majoré d’intérêts, puis plus-value alourdie à la revente, puisque la valeur déclarée devient votre prix d’acquisition.
Surévaluer par prudence
Les droits payés en trop ne sont jamais restitués, et une valeur gonflée pénalise l’héritier qui rachète les parts des autres.
Attendre le contrôle fiscal
La valeur s’apprécie au jour du décès. Plus le temps passe, plus la reconstitution devient difficile et fragile.
Se fier à un prix moyen au mètre carré
Utile pour un appartement standard, trompeur pour une maison ancienne, un terrain en pente, un bien loué ou un local commercial.
Négocier entre héritiers avant d’avoir une valeur
Une position exprimée devient difficile à quitter. Établir la valeur d’abord évite de transformer un désaccord chiffré en conflit familial.
Sur la fiscalité d’une valeur trop basse, voir aussi : succession : les risques d’une sous-évaluation. Pour les biens en indivision : sortir d’une indivision sans conflit.
4. Trois questions que l’on me pose souvent
Faut-il que tous les héritiers soient d’accord ?
Non, un seul interlocuteur suffit pour lancer la mission. Mais informer tout le monde en amont, et si possible partager le coût, retire d’avance l’argument selon lequel l’expert « travaillait pour l’autre camp ».
Le rapport est-il accepté par l’administration fiscale ?
Il n’existe pas d’agrément automatique : ce qui compte est la qualité de la démonstration. Un rapport qui expose sa méthode, ses références et ses corrections déplace la discussion — ce n’est plus une opinion contre une autre.
Combien cela coûte-t-il ?
Un honoraire forfaitaire, annoncé avant toute intervention, fonction du type de bien et de la complexité du dossier. Jamais un pourcentage de la valeur : c’est la condition de l’indépendance.