Antilles Immobilier Expertises & Conseil — Saint-Yves Farraudière
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Expertises & Conseil
GUIDE PRATIQUE — SUCCESSION
Préparer une expertise successorale
Ce qu'il faut réunir, ce qui se passe pendant la visite, et les erreurs qui coûtent cher aux héritiers.
Perdre un proche impose des démarches que personne n'a préparées. Parmi elles, une question revient toujours : que vaut le bien, et sur quelle base le déclarer ? Ce guide répond de manière pratique, sans jargon. Il ne remplace ni votre notaire ni un examen de votre dossier, mais il vous fera gagner du temps — et vous évitera les erreurs les plus fréquentes.
1. Les documents à réunir
Plus le dossier est complet, plus l'évaluation est précise et rapide. Rien n'est bloquant : nous faisons avec ce qui existe, mais chaque pièce manquante élargit la marge d'incertitude.
Sur la propriété
Le titre de propriété (acte notarié d'acquisition ou attestation de propriété)
Le relevé de propriété et l'extrait de plan cadastral (disponibles au service du cadastre)
Le dernier avis de taxe foncière
L'acte de décès, qui fixe la date à laquelle la valeur doit être appréciée
Sur le bien lui-même
Les plans, s'ils existent, même anciens ou incomplets
Le permis de construire, la déclaration préalable et les certificats de conformité
Les diagnostics techniques déjà réalisés (DPE, amiante, termites, électricité)
Les factures de travaux importants des dernières années
Les devis en cours, s'il existe des désordres connus
Si le bien est en copropriété
Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division
Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales
Le montant des charges annuelles et les travaux votés non encore appelés
Si le bien est loué
Le bail en cours et ses avenants
Le montant du loyer et des charges récupérables, l'historique des impayés éventuels
Vous ne trouvez pas tout ? C'est le cas le plus fréquent, notamment sur les biens familiaux anciens. Une partie de ces pièces peut être reconstituée : votre notaire en obtient certaines, et le service du cadastre délivre les autres.
2. Comment se déroule la mission
1
Premier échange, par téléphone. Vous exposez la situation, le bien et le motif. J'annonce un devis forfaitaire, sans engagement.
2
La visite. Comptez une à deux heures selon le bien. Relevé des surfaces, examen de l'état, des équipements et des désordres, reportage photographique, observation de l'environnement immédiat.
3
L'analyse. Recherche des références de marché comparables à la date du décès, vérification des contraintes d'urbanisme, application de plusieurs méthodes d'évaluation et croisement des résultats.
4
La remise du rapport. Sous 8 à 10 jours en général. Le document vous est remis et commenté : vous devez comprendre le raisonnement, pas seulement lire un chiffre.
3. Cinq erreurs à éviter
Déclarer une valeur volontairement basse. L'économie immédiate se retourne deux fois : redressement fiscal majoré d'intérêts, puis plus-value alourdie à la revente, puisque la valeur déclarée devient votre prix d'acquisition.
Surévaluer par prudence. Les droits payés en trop ne sont jamais restitués, et une valeur gonflée pénalise l'héritier qui rachète les parts des autres.
Attendre le contrôle fiscal. La valeur s'apprécie au jour du décès. Plus le temps passe, plus la reconstitution devient difficile et fragile.
Se fier à un prix moyen au mètre carré. Utile pour un appartement standard, trompeur pour une maison ancienne, un terrain en pente, un bien loué ou un local commercial.
Négocier entre héritiers avant d'avoir une valeur. Une position exprimée devient difficile à quitter. Établir la valeur d'abord évite de transformer un désaccord chiffré en conflit familial.
4. Trois questions que l'on me pose souvent
Faut-il que tous les héritiers soient d'accord ?
Non, un seul interlocuteur suffit pour lancer la mission. Mais informer tout le monde en amont, et si possible partager le coût, retire d'avance l'argument selon lequel l'expert « travaillait pour l'autre camp ».
Le rapport est-il accepté par l'administration fiscale ?
Il n'existe pas d'agrément automatique : ce qui compte est la qualité de la démonstration. Un rapport qui expose sa méthode, ses références et ses corrections déplace la discussion — ce n'est plus une opinion contre une autre.
Combien cela coûte-t-il ?
Un honoraire forfaitaire, annoncé avant toute intervention, fonction du type de bien et de la complexité du dossier. Jamais un pourcentage de la valeur : c'est la condition de l'indépendance.
Une question sur votre dossier ?
Saint-Yves Farraudière — Expert évaluateur certifié CFEI n° 2024/1634. Expertises et conseil sur toute la Martinique. Devis gratuit sous 48 h.
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Ce guide a une portée générale et informative. Il ne constitue ni une expertise, ni un conseil juridique ou fiscal personnalisé, lesquels supposent l'examen de votre dossier. © 2026 Antilles Immobilier Expertises et Conseil.