Un acte de notoriété acquisitive est-il un titre de propriété ?
Par Saint-Yves Farraudière, expert évaluateur certifié CFEI n° 2024/1634
La question revient dans presque tous les dossiers de succession ancienne en Martinique. Une famille occupe un bien depuis trois générations, un notaire a dressé un acte de notoriété, et chacun considère l’affaire réglée. Elle ne l’est pas tout à fait — et la nuance a des conséquences très concrètes sur ce que vaut le bien.
Un acte de notoriété acquisitive constate une possession, il ne transfère pas la propriété : ce n’est pas un titre translatif mais un moyen de preuve. En droit commun, la prescription acquisitive suppose trente ans de possession continue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire. En Martinique, deux dérogations changent la donne : le délai est ramené à dix ans jusqu’au 31 décembre 2038, et la possession d’un indivisaire sur une succession ouverte avant le 11 avril 2024 et non partagée est réputée non équivoque à l’égard de ses cohéritiers. Publié, l’acte fait foi de la possession sauf preuve contraire et ne peut plus être contesté passé cinq ans. Ces textes sont d’application délicate : faites confirmer le régime de votre dossier par votre notaire.
La réponse, d’abord
Un acte de notoriété n’est qu’un moyen de preuve, pas un titre translatif de propriété. Il ne transfère rien : il constate. C’est une différence de nature, pas de degré.
Un titre translatif — une vente, une donation, un partage — opère le transfert de propriété et fait foi de ce transfert. Un acte de notoriété acquisitive, lui, rassemble des témoignages et des éléments matériels pour établir qu’une personne possède un bien depuis suffisamment longtemps pour en être devenue propriétaire. Il documente une situation ; il ne la crée pas, et il ne la rend pas incontestable.
Ce qu’il constate : la prescription acquisitive
Le mécanisme sous-jacent est la prescription acquisitive, ou usucapion : posséder un immeuble pendant trente ans permet d’en devenir propriétaire, même sans titre et même de mauvaise foi (article 2272 du Code civil). Ce n’est pas une curiosité juridique : c’est le fondement de nombreuses propriétés familiales dans les Antilles, où les titres se sont perdus ou n’ont jamais été établis.
En Martinique, le délai est de dix ans jusqu’en 2038
La loi du 9 avril 2024 sur la rénovation de l’habitat dégradé a introduit une dérogation expresse pour les collectivités relevant de l’article 73 de la Constitution — dont la Martinique — ainsi que Saint-Barthélemy et Saint-Martin : par dérogation à l’article 2272 du Code civil, le délai pour acquérir la propriété immobilière y est de dix ans, du 11 avril 2024 au 31 décembre 2038 (article 51, III). L’objectif affiché est de résorber le désordre foncier qui bloque des milliers de biens. L’application de ce texte dans le temps — en particulier pour les possessions commencées bien avant 2024 — se discute encore : c’est au notaire de l’apprécier au vu du dossier.
| Droit commun | En Martinique, du 11 avril 2024 au 31 décembre 2038 | |
|---|---|---|
| Durée de possession | Trente ans (article 2272 du Code civil) | Dix ans (loi du 9 avril 2024, article 51, III) |
| Possession d’un indivisaire | Équivoque : il possède pour l’indivision, non contre ses co-indivisaires — l’obstacle le plus fréquent dans les dossiers familiaux | Réputée non équivoque à l’égard des co-indivisaires, pour une succession ouverte avant le 11 avril 2024 et non partagée à cette date, période antérieure comprise |
| Autres conditions | Possession continue, paisible, publique et exercée à titre de propriétaire (article 2261 du Code civil) | Inchangées |
Encore faut-il une possession utile
Toute occupation ne vaut pas possession. Le Code civil exige qu’elle soit continue, paisible, publique, non équivoque, et exercée à titre de propriétaire (article 2261). Chacun de ces mots écarte des situations courantes.
- Non équivoque : en droit commun, celui qui occupe en tant qu’héritier parmi d’autres ne possède pas contre eux, il possède pour l’indivision — c’est l’obstacle le plus fréquent dans les dossiers familiaux. La loi du 9 avril 2024 le lève en partie : pour une succession ouverte avant le 11 avril 2024 et non partagée à cette date, la possession d’un indivisaire est réputée non équivoque à l’égard de ses co-indivisaires, période antérieure comprise. Les autres conditions, elles, restent entières.
- À titre de propriétaire : un locataire, un occupant à titre gratuit ou un gardien ne prescrivent jamais, quelle que soit la durée.
- Publique et paisible : une occupation dissimulée ou obtenue par la force ne compte pas.
- Continue : des interruptions significatives remettent le compteur en cause.
L’acte de notoriété sert précisément à réunir la preuve de ces conditions — par des attestations de voisins, des factures, des avis d’imposition, des actes de la vie courante.
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Ce qu’il vaut, et ce qu’il ne vaut pas
Ce qu’il permet
Publié au fichier immobilier, il rend la situation opposable aux tiers, permet d’entrer dans une chaîne de titres, et rend le bien finançable et vendable — ce qui, en pratique, est l’essentiel de son utilité.
Ce qu’il purge, et ce qu’il ne purge pas
Dans les départements et collectivités d’outre-mer, un acte de notoriété qui constate une possession répondant aux conditions de la prescription acquisitive fait foi de la possession, sauf preuve contraire, et ne peut être contesté que dans un délai de cinq ans à compter de la dernière de ses publications — affichage, site internet et service de la publicité foncière. Ce régime vise les actes dressés et publiés avant le 31 décembre 2038 : cette échéance, fixée à 2027 à l’origine, a été repoussée par la loi du 11 août 2025.
Ce n’est pas pour autant un titre incontestable. Pendant ces cinq ans, un héritier écarté, un co-indivisaire ou toute personne se prétendant propriétaire peut agir et démontrer que la possession n’était pas utile, ou qu’elle n’a pas duré. Le juge tranche alors sur les faits, et l’acte n’est qu’une pièce parmi d’autres. L’application de ces dispositifs dans le temps a d’ailleurs déjà donné lieu à contentieux : un acte publié avant leur entrée en vigueur n’en bénéficie pas automatiquement.
C’est pourquoi un notaire prudent l’assortit d’un délai d’attente avant d’instrumenter une vente : le temps que d’éventuelles oppositions se manifestent.
Le cas particulier des indivisions successorales anciennes
La Martinique concentre un grand nombre de successions jamais réglées, où le bien est resté en indivision entre des héritiers devenus nombreux, parfois dispersés, parfois inconnus les uns des autres. L’unanimité requise pour vendre y est matériellement impossible à réunir.
Un régime dérogatoire propre aux outre-mer a été institué pour débloquer ces situations. Il permet, pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans, qu’un projet de vente ou de partage soit porté par des indivisaires représentant la majorité des droits indivis, au lieu de l’unanimité. Le notaire peut instrumenter sans passer par le juge, sous réserve de protéger le conjoint survivant, les mineurs et les majeurs protégés ; les autres indivisaires disposent d’un délai pour former opposition, auquel cas le tribunal tranche.
Ce régime est temporaire. Son échéance, d’abord fixée au 31 décembre 2028, a été prorogée au 31 décembre 2038 par la loi du 9 avril 2024. Plusieurs dispositifs voisins coexistent, avec des dates et des conditions différentes : faites confirmer par votre notaire celui qui s’applique à votre dossier.
Ce que cela change pour la valeur du bien
Un acquéreur n’achète pas seulement un bien : il achète une situation juridique. Lorsque la propriété repose sur un acte de notoriété plutôt que sur une chaîne de titres complète, il achète aussi un risque — celui d’une contestation, d’un financement refusé, d’une revente plus difficile.
Ce risque se paie, et il se paie en décote. L’ampleur dépend de l’ancienneté de la possession, du nombre d’héritiers potentiels, de la clarté des attestations et de la publication de l’acte. Un bien dont le titre est régularisé depuis quinze ans et un bien dont l’acte vient d’être dressé ne se valorisent pas de la même façon.
L’inverse est vrai, et c’est l’argument le plus utile pour une famille : régulariser avant de vendre récupère une partie substantielle de la valeur. Le coût de la démarche est presque toujours inférieur à la décote qu’elle supprime. C’est l’un des rares cas où l’expertise sert à décider d’agir plutôt qu’à constater.
Dans ces dossiers, une valeur vénale motivée donne une base commune aux indivisaires, et c’est souvent elle qui débloque la discussion — voir la sortie d’indivision.
Vous êtes notaire, avocat ou expert-comptable ? J’interviens auprès des particuliers comme des professionnels du droit et du chiffre, sur toute la Martinique. Le rapport, écrit et motivé, peut être communiqué à votre étude ou à votre cabinet ainsi qu’à l’ensemble des parties. Me contacter ou +596 696 94 84 64.
Questions fréquentes
Un acte de notoriété successorale, est-ce la même chose ?
Non, et la confusion est fréquente parce que les deux portent le même nom générique. L’acte de notoriété successorale établit qui sont les héritiers d’une personne décédée et dans quelles proportions : c’est la pièce de base d’un règlement de succession. L’acte de notoriété acquisitive établit, lui, qu’une personne possède un bien depuis assez longtemps pour en être devenue propriétaire par prescription. Le premier identifie des héritiers, le second constate une possession.
Puis-je vendre un bien détenu par acte de notoriété acquisitive ?
Oui, une fois l’acte publié au fichier immobilier, et sous réserve de la prudence du notaire qui instrumentera. Attendez-vous en revanche à ce que l’acquéreur ou sa banque s’en inquiètent, et à ce que cela pèse dans la négociation. Anticiper la question, documents à l’appui, vaut toujours mieux que la découvrir chez le notaire trois semaines avant la signature.
Une occupation par toute la famille, cela compte-t-il ?
C’est le point qui bloque le plus de dossiers. En droit commun, lorsque plusieurs héritiers occupent ou entretiennent le bien, la possession n’est pas exercée contre les autres mais pour le compte de l’indivision. La loi du 9 avril 2024 a assoupli cette règle en Martinique : pour une succession ouverte avant le 11 avril 2024 et non partagée, la possession d’un indivisaire est réputée non équivoque à l’égard de ses cohéritiers. Attention toutefois : cela ne transforme pas une occupation partagée en possession exclusive. Il faut toujours qu’une seule personne possède, de façon continue, publique et à titre de propriétaire. Votre notaire est le seul à pouvoir dire si la condition est remplie.
Combien de temps faut-il pour régulariser ?
Cela dépend entièrement de l’état du dossier : nombre d’héritiers à identifier, ancienneté de la succession, disponibilité des témoins et des pièces, existence ou non d’oppositions. Comptez en mois, pas en semaines. Votre notaire est le seul à pouvoir vous donner un calendrier réaliste après examen des actes.